В Петербурге 16 января была впервые публично продана за долги ипотечная квартира. Ранее единичные продажи такого рода, по данным некоторых изданий, проводились только в Москве. Двухкомнатная квартира площадью 56 квадратных метров ушла по цене около 83 тысяч долларов США, позволив заемщику полностью погасить задолженность.
    Согласно законодательству РФ, заемщик может забрать себе разницу между стартовой и продажной ценой. Стартовая цена составила 84.200 долларов США — примерно столько должник и был должен банку, работающему по программе ипотечного кредитования.
    Согласно законодательству, кредитор имеет право продать квартиру, если заемщик в течение года нарушил порядок погашения или просрочил платеж на три месяца.

    Случай с продажей квартиры сам по себе не очень интересен. Однако, по данным экспертов, доля невозвратов по ипотечным кредитам через год-два может достичь 5 процентов (соответствующий европейский показатель составляет около одного процента).
    Не станет ли продажа квартиры за долги первым звонком перед ипотечным кризисом?
    Когда мы говорим об ипотеке, мы говорим о двадцати годах выплат по кредиту в рамках заданного плана, то есть — о двух десятилетиях относительной стабильности на рынке недвижимости. В это понятие, конечно, входит и благополучие самого заемщика, но его судьба находится, что называется, в страдательном залоге, так как не он устанавливает цены и правила игры.
    Цены на квартиры определяются еще тремя видами организаций — производителями стройматериалов, застройщиками и кредитными учреждениями, которые при помощи ссуд помогают заемщикам сгладить диспропорцию между их денежными доходами и стоимостью жилья на рынке.
    Такая диспропорция существует, и ее масштабы растут из года в год. Так, рост цен на жилье в 2006 году примерно в четыре раза превысил рост доходов населения. В то же время, застройщики продают на этом рынке квартиры по ценам в два-три раза выше себестоимости.
    Эту ненормальную ситуацию разные люди объясняют по-разному. Сами застройщики жалуются журналистам на огромные поборы со стороны чиновников в разрешительных и надзорных инстанциях, а чиновники, в свою очередь, предлагают присмотреться к этим сверхдоходам налоговикам.
    Темпы роста цен таковы, что взяв на 20 лет ипотечный кредит, заемщик переплачивает банкам в два-три раза больше стоимости квартиры.
Интересный пример: один из самых страшных обвалов на рынке недвижимости произошел в Японии. Цены на жилье достигли там таких величин, что земля под Императорским дворцом в Токио стоила больше, чем штат Калифорния. Стоимость квадратного метра в столице страны доходила до полутора миллионов долларов.
    Когда разразился кризис, цены на недвижимость падали в течение 13 лет. Но даже когда к 2004 году офисы подешевели в 100 раз, а жилье — в 10, японцы все равно сохраняли мировое лидерство в рейтингах по ценам. В результате кризиса и уменьшения стоимости земли, 20 триллионов “придуманных” риэлторами долларов испарились.

    Государство нам поможет?

    Кроме варианта надувания пузыря цен на недвижимость, ситуация может развиваться и иначе. Федеральные власти и власти субъектов Федерации могут попытаться остановить рост цен, используя административный ресурс. Такую попытку уже предприняли московские законодатели, которые предлагали (к счастью, безуспешно) резервировать квартиры в строящихся домах только для лиц с московской пропиской.
Более успешны федеральные программы — уже давно идет речь о субсидировании покупки жилья государством, чтобы облегчить жизнь отдельным категориям граждан. Все это очень хорошо, однако негативно влияет на бюджет, который, если не учитывать нефтяные сверхдоходы, попадающие в Стабфонд, является дефицитным.
    Таким образом, получается, что если рост цен не остановить и не смягчить, переработав условия ипотеки, то число невозвратов будет расти как на дрожжах. Кроме того, подорожание затрагивает и нежилые помещения, больно ударяя по розничной торговле и, косвенно, по кошелькам граждан.
    С другой стороны, государственное вмешательство усилит зависимость от цен на нефть — то, чего Минфин безуспешно пытается избежать уже несколько лет.
    Конечно, от единичной продажи инвестиционной квартиры за долги до массовых продаж жилья — долгий путь, который, возможно, займет несколько лет. Однако, ипотечным заемщикам лучше готовиться к этому уже сегодня.

«Ленты.Ру» Александр Амзин