Газета «Наш Мир»

    В связи с последними событиями в сфере ипотечного кредитования в обществе активно муссируются слухи о грядущем финансовом кризисе, который в первую очередь затронет реальную производственную сферу – строительную индустрию, где задействованы десятки тысяч людей, и которая решает важнейшую социальную задачу – строительство жилья. Так ли это на самом деле? Рассмотрим это на примере Алматы – одного из самых активно застраиваемых городов Казахстана.

    Повода для негативных прогнозов нет

    По словам директора департамента экономики и бюджетного планирования Алматинского городского акимата Ларисы Васильевой, на государственной программе ипотечного кредитования жилья тревожная осень 2007 года никоим обра зом не отразится.

    — Сейчас завершается реализация Государственной жилищ ной программы на 2005-2007 годы, — говорит она. — Напомню, что она рассчитана для молодых семей, имеющих детей, врачей, учителей и других категорий работников бюджетных учреждений. Всего за три года в Алматы должно быть построено и выкуплено по льготной ипотеке 5751 квартира. Аналогичная программа разрабатывает ся на 2008-2010 годы. Она предполагает ввод в действие при мерно такого же количества квартир.

    Я хочу подчеркнуть, что под эти программы государст вом гарантированно выделяются необходимые финансовые ре сурсы. Увеличения банковского процента по ипотечным кредитам не будет, а стоимость одного квадратного. метра ипотечного льготного жилья в Алматы с 2008 года составит примерно 590 долларов США. То есть она несколько увеличится по сравнению с базовой республикан ской стоимостью с учетом коэффициента сейсмичности.

    Но мне хотелось бы сделать акцент на других моментах. Сегодня сплошь и рядом бытует мнение, что наметившийся банковский и, в первую очередь, ипотечный кри зис является следствием того, что банковская система не в со стоянии обеспечивать финансирование строительных работ и вы дачу ипотечных кредитов в объемах, существовавших до начала осени текущего года. Иными словами, нарушен баланс между спросом и предложением нового жилья. Именно по этой причине, якобы, на рынке недвижимости наметился процесс сворачивания строительства. Это, дескать, может привести к очень серьезному банковскому и экономическому кризису.

    Я бы не ста ла драматизировать ситуацию, поскольку считаю, что повода для столь негативных прогнозов нет. Чтобы убедиться в этом, взглянем на сложившееся положение вещей с другой стороны.

    Сейчас практически все аналитики в области банковской и финансовой деятельности сошлись во мнении, что сегодняшние неприятности спровоцированы не нашими банками и застройщиками, хотя при этом отмечают, что они, то есть банки и строительные организации, оказались не гото вы к оперативному преодолению наметившихся проблем.

    Финансовый сектор, как ни один другой сегмент рынка, очень чувствителен к различным изменениям. Это, если хотите, в некоторой степени вопрос издержек глобализации мировых эко номик. И в случае с нашими отечественными банками данный про цесс очень хорошо прослеживается. Появившиеся проблемы ипотечного рынка в США привели не только к подорожанию стоимости денег на международных рынках, но и к сокращению объемов кредитования международными банками развивающих ся экономик.

    Как видим, происходящее имеет внешнее происхождение, а сам кризис, очевидно, будет временным. И потом мне хотелось бы полностью опровергнуть опасе ния на предмет того, что сокращение объемов строительства жилья может стать генерирующим фактором в части снижения валового регио нального продукта. Одним словом — привести к экономическому кризису в стране. Удельный вес кредитов на строительство не превышает 8 процентов от всей суммы выдаваемых кредитов. Таким образом, ситуация на строи тельном рынке не отразится на экономической стабильности города. Тем более, что сегодня на государственном уровне принимают ся достаточно активные меры для этого. Они, в первую очередь, будут направлены на то, чтобы не пострадало строительство жилья с участием дольщиков, и чтобы ипотеку вновь сделать доступной, снизив до приемлемого уровня.

    Цены на землю подвергнутся корректировке

    Несколько иную точку зрения, чем представитель акимата Алматы высказал известный казахстанский оценщик, кандидат экономических наук Александр Калинин.

    — В своих выступлениях в СМИ вы неоднократно говорили, что неоправданный рост цен на недвижимость грозит экономическим кризисом. Выходит, ваши прогнозы оправдываются?

    — Действительно, в течение последних 2,5 лет я неоднократно предупреждал об опасности вкладывания значительных финансовых средств и, в первую очередь, из банковского сектора, в развитие рынка недвижимости. Банки трижды рискуют финансируя ипотеку, строительство и выкуп жилой, коммерческой недвижимости. Другими словами, они финансируют строительный сектор и сами активно участвуют в спекуляции на рынке недвижимости через подставные, аффилированные компании. Прибыли – колоссальные. Банки капитализируются на 50-70 и более процентов в год. Акционеры получают огромные дивиденды, а риски ложатся на вкладчиков. Хотя известно, что ипотека, как и весь рынок недвижимости, выступает наиболее рискованным сегментом в этой игре. К примеру, все финансовые кризисы за последние 10-15 лет начинались именно с рынков ипотеки и недвижимости. В Алматы доля ипотечных кредитов населению и кредитов под строительство в банковском портфеле до последнего времени в среднем составляла 30-40 процентов, хотя Нацбанк рекомендует проводить кредитование по разным направлениям не более чем в 16-17 процентов. При этом платежеоплаченный спрос на ипотеку, зависящий от роста зарплаты и других доходов населения, ниже роста потребности в кредитах. Словом, для большинства населения ипотека остается недоступной. А если уж ее все-таки удалось получить, то примерно с третьего-четвертого года начинаются серьезные проблемы с выплатой. В том числе и психологического плана, так как эйфория от приобретенного жилья уже проходит, зато приходится отказывать себе во многом, если не во всем.

    В последнее время появились новые формы использования ипотеки — под ведение бизнеса. Это удобно, так как банк не требует бизнес-плана, контроль за использованием кредита ограничен, вся сумма выдается сразу с четким графиком погашения. Чтобы получить кредит, достаточно лишь договориться с родственниками или друзьями о продаже недвижимости.

    Нередки были случаи получения физическими лицами ипотеки одновременно в нескольких банках, чтобы в последующем участвовать в процессе купли-продажи жилья.

    Эти и другие причины повышали банковские риски и подталкивали банкиров к увеличению числа клиентов, что опять же создавало дополнительные риски. В общем, это был замкнутый круг: и выдавать опасно, и не выдавать чревато последствиями.

    — Сейчас в СМИ появляется много публикаций, связанных с ипотечным кризисом. Прогнозы даются от самых радужных до самых мрачных, то есть до полной стагнации строительной индустрии. Ваше мнение на этот счет?

    — Рынок недвижимости в трех столицах – административный, культурный и нефтяной, серьезно отличается от рынка других регионов. Сейчас требуется значительная коррекция цен в сторону снижения, которую я называю диффузией. Это приведет к снижению темпов застройки, а в иных случаях к замораживанию крупных проектов, финансируемых как частными инвесторами, так и банками. Причина — в снижении инвестиционной привлекательности рынка недвижимости.

    Если это произойдет, «Государственная жилищная программа» получит приоритетное развитие в регионах. Главный вопрос сейчас — завершить строительство объектов с долевым участием населения, что, безусловно, потребует вмешательства государства.

    — Ходят слухи, что даже такие крупные компании как «Базис-А», «Век», «Каут» сокращают объемы и замораживают ряд перспективных объектов. Если это действительно так, то чем это может обернуться для города?

    — Только в Алматы имеется более 800 лицензированных строительных компаний. Однако строительство основных объектов ведут 8-10 компаний, имеющих в своей структуре по несколько внутренних подразделений. То, что основными доходами застройщиков являются коррупционные и спекулятивные сделки на всех этапах строительства — от получения участков под застройку, приобретения стройматериалов, привлечения рабочей силы до перепродажи квадратных метров — не случайно.

    Относительно перечисленных известных компаний думаю, что их основная проблема заключается в выполнении непрофильных заказов акимата по строительству дорожных развязок, выкупу земельных участков и так далее. Почему «Куат» обязали выкупить более 600 объектов под восточную объездную дорогу? Зачем «Базис-А» платил шесть миллиардов тенге за строительство развязки на пересечении Фурманова — Аль-Фараби? Понятно, что накладные расходы в итоге ложились на стоимость квадратного метра возводимого жилья. В мировой практике застройщик, занимающийся элитным, бизнес и эконом жильем, предполагающими высокую прибыль, должен выполнять на половину заказы по строительству недорогого социального жилья. А вот вышеназванные социальные объекты должны финансироваться из бюджетных средств. В том числе за счет налогов, поступающих в городскую казну.

    — Не секрет, что снос был выгоден для людей. А что будет теперь? Не упадут ли цены на сносимое жилье и на землю? Ведь если банки прекратят субсидирование строительных компании, которые производят снос, то это должно привести к резкому снижению выплат, хотя в то же время застройщики говорят, что цены на первичное жилье останутся высокими.

    — Напомню, что достойную компенсацию люди стали получать только в последний год. Это результат двухгодичной борьбы с «Алматыжером» и чиновниками акимата. Что касается снижения цен на рынке жилья — оно, безусловно, произойдет. По нашим расчетам, до конца года — на 15-20 процентов. Следовательно, и выкупные цены за имущество для госнужд подвергнутся корректировке. Предполагаю, что масштабы выкупа серьезно ограничатся действительно госнуждами.

Болат Садвакасов