$IMAGE1-right$ Газета «Наш Мир»

Вынужденный застой строительной отрасли все сильнее влияет на настроения тысяч дольщиков, ожидающих сдачи своих квартир в эксплуатацию. И если раньше участники долевого строительства предпочитали договариваться с застройщиками полюбовно, то теперь все чаще отстаивают свои права посредством суда.

- Число исковых заявлений в последнее время растет день ото дня, - рассказывает Бахытгуль Канкулова, старший прокурор Управления по надзору за законностью судебных постановлений по гражданским делам столичной прокуратуры. - Дольщики требуют взыскания неустойки, расторжения договоров, возврата вложенных денежных средств. Если в прошлом году судами города Астаны вынесено 43 решения по искам дольщиков к строительным компаниям, то только по состоянию на середину июня 2008 года судами уже рассмотрено 81 гражданское дело данной категории. При этом 49 исков удовлетворено, а по шести заключено мировое соглашение.

По данным столичной прокуратуры, в настоящее время в производстве столичных судов находится 117 гражданских дел по искам участников долевого строительства. Большая их часть, 70 исков, касается расторжения договоров и взыскания уплаченных сумм. Примерно в равном количестве исков речь идет об исполнении договорных обязательств, взыскании неустойки по договору долевого участия и признании таких договоров недействительными.

- Претензии дольщиков к строительным компаниям большей частью касаются ненадлежащего исполнения застройщиками своих обязательств, рассказывает Бахытгуль Канкулова. – Сейчас рассматривается 26 таких дел. Еще в 17-ти исках говорится о нарушении сроков исполнения обязательств и возмещении расходов, понесенных вследствие нарушений сроков сдачи объектов. Кроме того, ведется 16 дел о взыскании неустойки по договору долевого участия, возврате денежных средств, расторжении договора и взыскании уплаченной дольщиком суммы.

Неустойку, будьте добры

В качестве примера Бахытгуль Канкулова рассказала корреспонденту «ЖСК» о делах двух дольщиц, которые все же сумели отстоять свои права, несмотря на то, что однажды им уже было отказано в удовлетворении исковых требований.

Марина Шевелова и Татьяна Фомина обратились в Алматинский районный суд столицы с исками о взыскании суммы неустойки с застройщика в лице ТОО «Адалстройсервис НС». Суд обе дольщицы проиграли, без изменения оставила решение суда и Коллегия по гражданским делам астанинского суда. Без удовлетворения остались также апелляционные жалобы. И только по протесту Генеральной прокуратуры РК надзорная коллегия суда Астаны отменила предыдущие решения, взыскав с застройщика суммы неустойки.

- Если говорить о нюансах в делах дольщиков, то у каждого они свои, - рассказывает Бахытгуль Канкулова. – Взять, к примеру, дело Марины Шевеловой. Между ней и ТОО «Адалстройсервис НС» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса «Коктем». По условиям договора застройщик обязался выделить истице однокомнатную квартиру площадью 50 квадратных метров в срок не позднее окончания третьего квартала 2005 года. В свою очередь дольщица должна была заплатить за будущее жилье 4 267 600 тенге. Марина Шевелова договорные обязательства выполнила в полном объеме, тогда как ТОО «Адалстройсервис НС» срок выполнения своих обязательств затянуло.

Несмотря на очевидность просрочки, суд отказал в удовлетворении исковых требований дольщиц, приняв во внимание доводы ТОО «Адалстройсервис НС» о том, что при выполнении условий договора имело место чрезвычайное и непреодолимое для ответчика событие, в частности, нарушение естественным монополистом - АО «Астана-Теплотранзит» сроков подключения к теплосетям. В подтверждение сего факта застройщик представил суду письмо из Торгово-промышленной палаты столицы, которым засвидетельствовано наступление форс-мажорных обстоятельств.

Однако в договоре форс-мажорными названы обстоятельства непреодолимой силы, возникшие в результате событий чрезвычайного характера. То есть землетрясения, наводнения, пожар, забастовка, изменения в действующем законодательстве, военные действия любого характера, препятствующие выполнению предмета договора. Кроме того, прокуратура обратила внимание на тот факт, что в компетенцию Торгово-промышленной палаты не входит свидетельствование форс-мажорных обстоятельств по заключенному между сторонами договору.

- В соответствии с 359 статьей Гражданского Кодекса РК лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет имущественную ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельствах, - комментирует Бахытгуль Канкулова. - Отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, работ или услуг к таким обстоятельствам не относится. В этой связи ссылка ответчика и судов на заключение Торгово-промышленной палаты о наличии форс-мажорных обстоятельств является незаконной, и основанный на ней отказ в удовлетворении исковых требований неправомерен.

Одним из факторов, повлиявших на срок сдачи дома в эксплуатацию стало несвоевременное подключение к теплосетям, которое произошло по вине самого ТОО «Адалстройсервис НС». Так как по договору объект должны были сдать еще в третьем квартале 2005 года, а акт приема-передачи подписан лишь в августе 2006 года, неисполнение застройщиком своих обязательств – налицо. В связи с этим, по протесту прокуратуры предыдущие решения суда по делам Татьяны Фоминой и Марины Шевеловой были отменены постановлением надзорной коллегии суда Астаны, а с застройщика взысканы суммы неустойки.

Договор дороже денег

Немало споров возникает на фоне признания договоров долевого участия действительными, либо утратившими силу.

В феврале прошлого года Сарыаркинский районный суд Астаны удовлетворил исковые требования Айгуль Ахметовой к ТОО «Нази» о признании договора долевого участия действительным и обязал ТОО «Нази» принять у дольщицы платежи по данному договору.

- Основанием для предъявления иска послужило одностороннее расторжение застройщиком долевого договора, - рассказывает Бахытгуль Канкулова. – В феврале 2006 года между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого Айгуль Ахметова приняла на себя обязательство выплатить за квартиру более 5,5 миллионов тенге в срок до 15 марта 2007 года. Договор был заключен в период работы истицы в ТОО «Нази». В последующем она была уволена по собственному желанию, после чего получила уведомление с предложением выплатить стоимость квартиры до 31 мая 2006 года. В уведомлении было указано, что в случае неуплаты полной суммы в указанный срок договор считается расторгнутым в одностороннем порядке, так как рассрочка платежа до 15 марта 2007 года была предоставлена дольщице как сотруднику ТОО «Нази».

Однако по 273 статье Гражданского Кодекса РК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или договором. По договору основанием для расторжения в одностороннем порядке может стать неисполнение дольщиком сроков внесения платежей: промежуточных или последнего этапа платежей свыше 30 календарных дней. При этом застройщик возвращает дольщику деньги с удержанием 5% от внесенных им сумм после реализации данной квартиры. Дополнительного уведомления застройщиком дольщика о расторжении договора не требуется, а датой расторжения считается соответственно 30-й календарный день задержки поступления платежа. В связи с этим, уведомление о досрочной оплате квартиры и расторжении договора в одностороннем порядке на основании того, что дольщик не состоит в трудовых отношениях с застройщиком, является необоснованным и неправомерным.

Подобные дела рассматриваются в судах все чаще, но, стоит заметить, процент дел, завершающихся мировыми соглашениями, также постепенно увеличивается. Видимо дольщики начинают понимать, что банкротство компании – не выход.

Справка «ЖСК»: В 2007 году столичные суды вынесли 43 решения по искам дольщиков к застройщикам. Удовлетворены исковые требования по 22 делам. Общая сумма взысканных средств составила порядка 16 миллионов тенге.

Юлия ШИШКАЛОВА, Астана