Как утверждают риелторы, примерно 20 - 30% квартир приобретаются с инвестиционной целью. То есть покупателям есть, где жить.

Они просто вкладывают деньги в недвижимость. Учитывая тот факт, что примерно 7 - 10% жителей страны могут позволить себе купить квартиру в ипотеку, получается, что даже инвесторы вынуждены пользоваться кредитными деньгами. Чем рискует заемщик, сдавая ипотечную квартиру в аренду?

ШТРАФ И ДОСРОЧНЫЙ ВОЗВРАТ

Человек, купивший квартиру в кредит, на самом деле может в ней только жить, делать косметический ремонт и прописывать ближайших родственников. По крайней мере, так указано в большинстве кредитных договоров. Конечно, вряд ли кто-то из банков будет ежемесячно проверять, что вы делаете у себя дома. Ведь таких клиентов у него сотни, а то и тысячи. Однако такая возможность прописана в федеральном законе «Об ипотеке». Закон гласит так: «Банк вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом банк может воспользоваться и в том случае, если заложенное имущество передано заемщиком на время во владение третьих лиц».

Не стоит усложнять отношения с кредитной организацией.

Таким образом о любых действиях с квартирой (перепланировка, сдача в аренду или продажа) заемщик должен уведомить банк. Иначе владельцу квартиры грозят неприятности. Если проверяющие обнаружат, что жилье сдается в аренду, а это не указано в договоре, то заемщику могут впаять штраф (возможные суммы прописаны в договоре) или даже потребовать от него досрочно вернуть кредит.

Конечно, до таких кардинальных мер доходит редко. Особенно если вы добросовестно расплачиваетесь с банком. Однако усложнять отношения с кредитной организацией не стоит. Этим вы можете испортить себе кредитную историю - что аукнется вам в будущем. Тем более что, как правило, банки не против того, чтобы заемщик сдавал свое жилье в аренду. Ведь это автоматически будет означать, что повысится ваш доход, и у вас будет больше возможностей погашать платежи в срок.

ОТКАЗ В ВЫПЛАТЕ СТРАХОВКИ

На самом деле страховку недвижимости надо делать всегда. Даже если квартира находится уже не в залоге у банка. А если вы - ипотечный заемщик, да еще и сдаете жилье в аренду, то страховка нужна на 100%. Во-первых, это требование банка, который выдал ипотечный кредит. Во-вторых, многие квартиросъемщики относятся к чужому жилью по принципу «Не свое - не жалко». А банку выгодно, чтобы заложенная квартира не превращалась в «убитую», а ее стоимость оставалась на высоком уровне.

Конечно, при сдаче квартиры повышаются риски. Поэтому полис будет дороже примерно на 20 - 30%. Наверное, именно поэтому многие заемщики предпочитают не говорить банку и страховой компании о том, что они сдают свою недвижимость в аренду. Но это может выйти вам боком.

Если произойдет страховой случай, виновником которого будут арендаторы, и страховая компания об этом узнает, то не видать вам ваших выплат, как своих ушей. Поэтому в стандартном договоре страхования имущества должно быть указано, что квартира сдается в аренду. Как показывает практика, при нынешней стоимости недвижимости и высоких затратах на ремонт лучше не экономить на таких мелочах.

НАЛОГОВАЯ ПРОВЕРКА

Однако главный фактор, почему заемщики (и другие владельцы «лишних» квартир) сдают свои квартиры втихаря, заключается в другом. Они просто не хотят платить налоги. По данным информационно-аналитического агентства RWAY, только в Москве сдается в аренду порядка 250 тысяч квартир. При этом, по данным Федеральной налоговой службы, свои доходы, полученные от этой сферы деятельности, задекларировали только 26 тысяч россиян. То есть лишь каждый десятый.

Как пообещали налоговики, к неплательщикам (а их вычисляют благодаря участковым) сначала будут приходить уведомления с требованием уплатить налог. Если сотрудникам ФНС удастся доказать неуплату налогов от сдачи квартиры, то нарушителю грозит штраф от 100 до 300 тысяч рублей. При этом максимальная санкция - до года лишения свободы. Так что налоги лучше платить.

С доходов, полученных от сдачи недвижимости внаем, необходимо заплатить 13% (НДФЛ). К примеру, если вы получили прибыль в 2012 году, то декларацию необходимо подать до конца апреля 2013 года, а заплатить сбор - до конца июня.

СОВЕТЫ «КП»

Какую квартиру лучше покупать для сдачи в аренду

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», наибольший спрос существует на самое простое жилье с минимальным набором опций. В этом сегменте спрос обычно в несколько раз превышает предложение. Поэтому хозяевам не составит труда сдать такую квартиру. А вот те характеристики, которые позволят выбрать выгодную жилплощадь.

- Однокомнатная. Обычно чем меньше жилплощадь, тем меньше стоимость аренды. А большинство арендаторов, как правило, хотят сэкономить, но при этом жить в отдельной квартире (не в комнате с хозяевами за стеной).

- Эконом-класса. Приезжих много - денег у них мало. Поэтому такие квартиры пользуются наибольшим спросом у арендаторов.

- На окраине города. Недвижимость в спальных районах стоит значительно дешевле, чем в центре. А вот стоимость аренды отличается не так сильно.

- С минимальным набором мебели. Как правило, у арендаторов уже есть часть имущества. В крайнем случае можно что-то докупить, исходя из потребностей «клиента».

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Прибыль на вложенные квадратные метры

Коэффициент капитализации - это отношение годового дохода от сдачи квартиры внаем к стоимости жилья. Другими словами, за какой срок вы отобьете свои инвестиции, то есть получите назад в виде арендных платежей всю сумму потраченных на приобретение квартиры денег. Если этот коэффициент составляет 6 - 7%, то это значит, что вложения окупятся за 14 - 17 лет.

Пример расчета. Допустим, вы хотите купить квартиру стоимостью 3 млн. рублей. По рыночным расценкам ее можно сдавать за 15 тысяч рублей (чистый доход за вычетом коммунальных платежей). За год вы заработаете 180 тысяч рублей. Коэффициент капитализации составит 6%. Таким образом, ваши инвестиции окупятся за 16,5 лет.